Ley de Alquileres: en la práctica, lo que se plantea "no modifica nada, es más de lo mismo"

Casi 8 millones de argentinos que alquilan permanecen expectantes sobre lo que suceda con la Ley de Alquileres y cómo terminará impactando en los bolsillos familiares, mientras que oficialismo y oposición se disputan la modificación de algunos puntos de la norma.

En este contexto se llevó a cabo una reunión de las comisiones de Legislación General y Presupuesto, y se emitieron dos dictámenes: el oficialismo sumó 40 firmas de legisladores, mientras que el de la minoría -impulsado por Juntos por el Cambio, Frente de la Concordia, Interbloque Federal y el Interbloque de Provincias Unidas- recibió el respaldo de 39 diputados.

Contratos más cortos, ajustes que pueden hacerse trimestralmente, valores del mercado de acuerdo a distintos índices y renovaciones pactadas entre las partes... La Ley de Alquileres, modificada o no, termina siendo "más de lo mismo", de acuerdo a la postura de tres martilleros públicos de nuestra ciudad.

En fondo, los problemas de oferta y demanda seguirán estando, la inflación continuará ganándole a los salarios y la solución habitacional no tiene miras en llegar. 

Lo cierto es que, en la reunión de comisiones, el oficialismo defendió la ley sancionada en 2020 que establece contratos a tres años, actualización anual de los valores basado en un indicador promedio de la inflación que mide el Indec y la variación salarial publicada por el Ripte del Ministerio de Trabajo. Además, en su dictamen, impulsa que los monotributistas propietarios no deban pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler, además de contemplar que no paguen bienes personales si las unidades son destinadas a alquiler con un tope de 30 millones de pesos.

Por su parte, la oposición, que obtuvo el dictamen de minoría, prevé un contrato de dos años, un ajuste acordado libremente entre las partes basado en el Indice de Precios al Consumidor (IPC), el Indice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Indice de Salarios (IS) elaborados por el Indec o una combinación de dichos índices, y una actualización consensuada que puede ir de tres meses y a un año. 

Además, también proponen beneficios para los monotributistas y eximición de bienes personales para propietarios que tengan viviendas de hasta 30 millones.

Regulación

"La regulación del mercado no se soluciona con una Ley, las particularidades sí, pero eso no trae soluciones a la oferta y demanda, y mucho menos a la necesidad habitacional", plantó Ezequiel Bruni en diálogo con EL POPULAR.

Su óptica es compartida por otros dos martilleros públicos olavarrienses que también aportaran su mirada sobre el tema. 

"Esto va a ser más de lo mismo. Y en lo concreto, lo que tiene que ver con el locatario no modifica mucho", planteó Marcelo Corleto, quien además es subsecretario del Colegio de Martilleros Departamental Azul, con la salvedad que incluso "podría ser perjudicial para los inquilinos que ahora tienen el beneficio de que en 12 meses paga tres o cuatro meses barato. En cambio, se pasara a actualizarse cada tres, cuatro, cinco o seis meses no va a tener esa posibilidad". 

A turno, Mauro Sáez opinó que "lo que solucionaría esto es que baje la inflación, lisa y llanamente. Y, como se vislumbra el panorama, no creo que eso ocurra".

Desde su óptica, que mejora el mercado "no depende dela Ley, sino de la economía. Bajar la renovación a dos años en vez de a tres es lo mismo porque la inflación va a seguir corriendo de la misma manera. En definitiva, el propietario tiene que cubrir por lo menos un año y en la balanza los alquileres están bajos en proporción con la rentabilidad de la propiedad". 

El problema es de fondo: no hay planes habitacionales, cada vez más gente recurre a un alquiler y las propiedades se ubican a valores que no les son rentables pero que en los bolsillos de la gente repercute notablemente. La cuestión está también en la oferta y la demanda. 

El más débil

"Creo que la intervención del Estado tiene que estar dada en la posibilidad de darle una línea de crédito a la gente o crear barrios para que la gente de trabajo tenga acceso a comprar su casa y pagar una cuota. Esa debería ser la intervención del Estado. Después, la intervención en la oferta y la demanda es un acuerdo entre privados y que el Estado intervenga siempre es en perjuicio del último eslabón de la cadena, eso pasa en todos los ámbitos", analizó Gustavo Corleto en referencia a cómo impacta la Ley de Alquiles en locadores y locatarios.

En esta línea, dijo que "el que termina pagando es el más perjudicado. En este tipo de circunstancias, el Estado no debería intervenir. Sí debería hacerlo en solucionar el problema habitacional".

Algo similar planteó Ezequiel Bruni. Según el martillero público, "en todo tipo de regulaciones siempre una parte se va a ver desfavorecida y en este caso puntual, todo se termina ajustando a la oferta y la demanda". 

El problema hoy es que "hay un desfasaje entre los ingresos y los valores. El inquilino paga caro de acuerdo a lo que es el salario promedio actual y el propietario paga una propiedad en dólares que después termina teniendo una baja rentabilidad", analizó.

La Ley, entonces "puede regular cosas como que no haya abusos, que no se cobren comisiones extras o cláusulas que fijen valores de aumento, pero no puede intervenir en una cuestión de mercado".  

Mauro Sáez fue contundente y sentenció que la mejora del mercado de alquileres "no depende de la ley, depende de la economía". Los alquileres hoy son caros para los inquilinos, pero a los propietarios les deja una baja rentabilidad.

A modo de ejemplo, explicó que un departamento de un dormitorio en Mariano Moreno, Pueblo Nuevo o San Vicente sale por lo menos 30 mil dólares que serían unos 6.600.000 pesos. Una rentabilidad del 0,5 o 0,6 por ciento equivaldría a unos 45 mil pesos de alquiler, pero en Olavarría promedian los 22 mil pesos". 

Se suman otras cuestiones que obliga la Ley como la declaración de contratos, ser monotributista, etc... Entonces, "el propietario analiza ciertas cosas. Hay quienes, por ejemplo, terminan sacando esa propiedad del alquiler para ponerla a la venta. Por eso hay la oferta para alquileres es poca y para venta es mucha". 

En concreto, "el problema está en la economía. Y si la inflación no baja, por más que se modifique esta Ley, la realidad va a seguir siendo la misma".